Una de las principales preocupaciones de todo sistema hipotecario ha sido siempre la correcta identificación de las fincas. Si no se sabe cómo es la finca y dónde se encuentra ubicada, difícilmente se podrá garantizar la propiedad, la prosperidad pública, el crédito territorial, la circulación de la riqueza, la adquisición de bienes nmuebles o la debida seguridad a quienes se sirven de aquélla. Desde la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861 la sociedad ha evolucionado y con ella, necesariamente, también lo ha hecho el mercado inmobiliario, tanto en su extensión como en su complejidad.
La indicada evolución ha venido acompañada en los últimos años, de un desarrollo tecnológico acelerado y fulgurante que, sobre todo de la mano de la informática y, especialmente, de Internet, se ha hecho notar en prácticamente todos los sectores de la sociedad, incluyendo el campo del Derecho. Sin embargo, la mayoría de los cambios se han producido al margen del Registro de la Propiedad. Es cierto que se han aprobado algunas modificaciones registrales que tenían por objeto el establecimiento de mejoras tecnológicas; pero éstas, además de ser poco numerosas y extremadamente tímidas, se han centrado sobre todo en aspectos meramente administrativos.
Para lograr la seguridad jurídica, y para conseguir la misma es necesario contar con una identificación y localización de las fincas lo más precisa posible, con lo que resulta evidente que los cambios tecnológicos que el Registro de la Propiedad experimente deben ir encaminados también, y principalmente, a favorecer tal identificación y localización.
La presente monografía se construye sobre la base de los estudios realizados en el seno de varios proyectos nacionales de investigación, y analiza con rigor en sus cuatro capítulos los problemas tradicionales en cuanto a la descripción e identificación en el Registro de la Propiedad de la finca registral; los diferentes intentos que a lo largo de la historia se han llevado a cabo con la finalidad de coordinar el Registro de la Propiedad con el Catastro, para lograr que el segundo ofreciera al primero tal georreferenciación de la finca; cómo se crean y cómo acceden al Registro de la Propiedad las representaciones gráficas de las fincas registrales y, finalmente, los efectos que la existencia de la representación gráfica de una finca puede tener sobre determinados principios tradicionales del sistema hipotecario, especialmente los principios de legitimación y fe pública registral.
